15 Δεκ Υποχρεωτικά μέσω εταιρείας η μίσθωση άνω των 3 Airbnb – Νέες υποχρεώσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ψηφίστηκε πρόσφατα το νομοσχέδιο, το οποίο μεταξύ άλλων φορολογικών διατάξεων, επέφερε σημαντικές αλλαγές στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Με ισχύ από 01/01/2024 το υπ. Οικονομικών θέσπισε διατάξεις οι οποίες θα προκαλέσουν αλυσιδωτές ανατροπές στο καθεστώς λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποσκοπώντας στον περιορισμό της φοροδιαφυγής και την εξομοίωση τους, υπό προϋποθέσεις με τα ξενοδοχεία, στο ευρύτερο πλαίσιο του ισότιμου ανταγωνισμού.

Συγκεκριμένα:

– Για τους ιδιοκτήτες ακίνητων ως φυσικά πρόσωπα διευκρινίζεται πότε το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία και πότε θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

– Το κριτήριο για την διάκριση αποτελεί ο αριθμός των κατοικιών που εκμισθώνονται μέσω βραχυχρονίων μισθώσεων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, booking κ.α ) θεωρούνται πλέον ότι αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή εταιρεία) και θα είναι υπόχρεοι σε έναρξη δραστηριότητας και τις απορρέουσες υποχρεώσεις, υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ, διαβίβαση εσόδων εξόδων my data, ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος κλπ.

– Το  εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων, εξακολουθεί να θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

– Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται πλέον τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.

– Υπαγωγή της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ και για εταιρείες και για φυσικά πρόσωπα. Το εισόδημα του εκμισθωτή εφόσον είναι νομικό πρόσωπο (εταιρεία) ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον 3 ακίνητα  για βραχυχρόνια διαμονή υπόκειται σε ΦΠΑ 13%, ο οποίος ισχύει για ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.

– Επέκταση και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις του τέλους διαμονής παρεπιδημούντων 0,5 % επί των εσόδων, που μέχρι πρότινος ίσχυε μόνο για τα ξενοδοχεία και τα επιπλωμένα διαμερίσματα.

– Το τέλος παρεπιδημούντων εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας, από όλους όσους δραστηριοποιούνται στον κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων.

– Κατάργηση του φόρου διαμονής, ο οποίος επιβαλλόταν μέχρι σήμερα σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια και αντικατάστασή του από το “τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση”. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται πλέον και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ το ύψος του διαφοροποιείται ανάλογα με την κατηγορία του καταλύματος καθώς και την εποχικότητα.

– Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται επί ειδικών στοιχείων – αποδείξεων είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση που εκδίδονται από την 1η Ιανουαρίου 2024.

– Επαναπροσδιορίζεται το χρονικό όριο της διάρκειας της μίσθωσης ώστε να θεωρείται βραχυχρόνια. Ειδικότερα τίθεται όριο μικρότερη των 60 ημερών στη διάρκεια της μίσθωσης προκειμένου να λογίζεται ως βραχυχρόνια, αντί για μικρότερη του έτους που ίσχυε.

Διευκρινίζεται ότι το όριο των 60 ημερών δεν αφορά την συνολική διάρκεια των μισθώσεων μέσα στο χρόνο, αλλά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά. Έτσι, θα επιτρέπεται για παράδειγμα η μίσθωση ενός ακινήτου για 100 ή 150 ημέρες μέσα στη χρονιά με την προϋπόθεση ότι κάθε μίσθωση ξεχωριστά δεν υπερβαίνει τις 60 ημέρες. Ο νέος ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμορφώνεται ως εξής: «Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων».

Πρόστιμα

Τέλος, εκτός από τις αλλαγές στο καθεστώς λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στο νέο νόμο δεν θα μπορούσαν να μην συμπεριληφθούν και οι διατάξεις για αυστηροποίηση των προστίμων σε περίπτωση παραβάσεων.

Ειδικότερα, στους διαχειριστές ακινήτων (ιδιοκτήτες, επικαρπωτές ή τρίτοι) που δεν θα εγγραφούν στο μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (ΜΑΕ) και θα αναρτήσουν το ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς να αναγράφεται ο αριθμός εγγραφής στο ΜΑΕ σε εμφανές σημείο καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, θα επιβάλλεται πρόστιμο στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος ή επικαρπωτής ή τρίτος. Το πρόστιμο ανά φορολογικό έτος, θα είναι στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του τελευταίου φορ. έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000€, ενώ ίσχυε οριζόντια επιβολή προστίμου 5000€.