13 Ιαν Φορολογία Ενοικίων 2026: Νέος Ενδιάμεσος Συντελεστής και κίνητρα για κενά ακίνητα

Το 2026 φέρνει μια ουσιαστική αναμόρφωση στη φορολογική κλίμακα των ενοικίων με τη θέσπιση ενός νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25% για εισοδήματα από 12.001 € έως 24.000 €. Καταργώντας το “άλμα” από το 15% απευθείας στο 35% το φορολογικό σύστημα γίνεται πιο αναλογικό. Η αλλαγή αυτή, σε συνδυασμό με τα νέα κίνητρα για τη διάθεση κενών κατοικιών, διαμορφώνει ένα νέο τοπίο στην κτηματαγορά που στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς ακινήτων.

Για το φορολογικό έτος 2025, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα:

Διευκρινίζεται ότι ο τελικός φόρος υπολογίζεται επί του καθαρού εισοδήματος, το οποίο προκύπτει μετά την αυτόματη αφαίρεση του 5% ως δαπάνη για επισκευή και συντήρηση ακινήτων.

Ακολουθεί ένα πρακτικό παράδειγμα υπολογισμού που δείχνει την διαφορά για έναν ιδιοκτήτη με εισόδημα από ενοίκια, συγκρίνοντας το παλιό σύστημα με το νέο καθεστώς του 2026:

Έστω ιδιοκτήτης που εισπράττει συνολικά 26.000 € το χρόνο από ενοίκια

Με το Παλαιό Σύστημα (Έως το 2025)

Πρώτα 12.000 €: 12.000€ *15% = 1.800€

Επόμενα 14.000 €: 14.000€ *35% = 4.900€

Συνολικός Φόρος που αναλογεί: 6.700 €

Με το Νέο Σύστημα (Από το 2026)

Πρώτα 12.000 €: 12.000€ *15% = 1.800€

Επόμενα 12.000 €: 12.000€ *25% = 3.000€

Επόμενα 2.000 €: 2.000€ *35% = 700€

Συνολικός Φόρος που αναλογεί: 5.500 €

Που συνεπάγεται ότι οι ιδιοκτήτες με εισόδημα άνω των 24.000 € θα δουν καθαρή μείωση φόρου έως και 1.200 € ετησίως.

Επιπλέον βασικά σημεία επέκτασης και βελτίωσης των όρων μείωσης και απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων

Α) που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση

Από την προηγούμενη φορολογική χρονιά θεσπίστηκε το «Κίνητρο για Κλειστά Ακίνητα», με το οποίο δίνεται πλήρη απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη σε όσους ανοίξουν κλειστές κατοικίες ή τις μετατρέψουν από βραχυχρόνια ( πχ. Airbnb) σε μακροχρόνια μίσθωση.

Προϋποθέσεις:

Για τους 36 πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, εφόσον:

• το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,
• η εκμισθωμένη κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
• κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και

Σημεία προσοχής:

Αν εντός των τριών ετών απαλλαγής, το ακίνητο:

α) Καταστεί κενό, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται. Ενώ συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος μέχρι 31/12/2026 ή στις περιπτώσεις που μισθώνεται τουλάχιστον για 6 συνεχόμενους μήνες, μια ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα:

• σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης
• σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και
• σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

β) Εφόσον το ακίνητο διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

γ) Για να δικαιούστε την απαλλαγή, θα πρέπει να έχετε υποβάλει εμπρόθεσμα τις δηλώσεις ενοικίων (Ε2) και τις φορολογικές σας δηλώσεις. Ειδικά για τα έτη 2022 και 2023, η απόδειξη ότι το ακίνητο ήταν κενό βασίζεται σε δηλώσεις που είχαν υποβληθεί το αργότερο μέχρι τις 5 Δεκεμβρίου 2024.

δ) Η προσαύξηση στα τετραγωνικά υπολογίζεται με βάση τα προστατευόμενα τέκνα του ενοικιαστή, όπως αυτά δηλώνονται τη στιγμή που υπογράφεται η σύμβαση μίσθωσης

Β) Ηλεκτρονικές Πληρωμές:

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η ηλεκτρονική καταβολή του μισθώματος καθίσταται υποχρεωτική. Σε περίπτωση που το ενοίκιο δεν καταβάλλεται μέσω τραπεζικού συστήματος, ο ιδιοκτήτης στερείται την αυτόματη έκπτωση δαπανών ύψους 5% επί του εισοδήματός του.

Μέχρι σήμερα, η έκπτωση 5% παρεχόταν οριζόντια σε όλους χωρίς δικαιολογητικά. Σημειώνεται ότι η έναρξη ισχύος του μέτρου μετατέθηκε για την 1η Απριλίου 2026, δίνοντας τον απαραίτητο χρόνο προσαρμογής σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.