02 Δεκ Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Όσα πρέπει να ξέρετε πριν ξεκινήσετε
Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων (ή Short-Term Rentals, όπως είναι ευρέως γνωστές), με πρωτοστάτη την πλατφόρμα του Airbnb, έχει μεταμορφώσει τον τρόπο που ταξιδεύουμε και, κυρίως, τον τρόπο που πολλοί αξιοποιούν την ακίνητη περιουσία τους. Αυτή η δυναμική μορφή εκμετάλλευσης μπορεί να προσφέρει σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με τις παραδοσιακές μακροχρόνιες ενοικιάσεις, αποτελώντας ένα δελεαστικό επενδυτικό βήμα. Ωστόσο, η φαινομενική ευκολία της διαδικασίας κρύβει ένα σύνθετο πλέγμα νομικών, φορολογικών και πρακτικών υποχρεώσεων. Πριν πατήσετε το κουμπί της δημοσίευσης στην πλατφόρμα, είναι απαραίτητο να γνωρίζετε σε βάθος το ρυθμιστικό πλαίσιο, τις προκλήσεις και τους κινδύνους. Σε αυτόν τον οδηγό, θα αναλύσουμε βήμα προς βήμα όλα όσα πρέπει να λάβετε υπόψη, ώστε η είσοδός σας στον κόσμο των βραχυχρόνιων μισθώσεων να είναι νόμιμη, επικερδής και χωρίς απρόοπτα.
Το αρχικό θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Νόμος 4446/2016) ήταν, σε μεγάλο βαθμό, ευέλικτο με στόχο την τόνωση της οικονομίας του διαμοιρασμού. Η κατάσταση αυτή, ωστόσο, άλλαξε με την έναρξη του 2024 και την εφαρμογή μέτρων για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής. Ο κεντρικός στόχος της νέας νομοθεσίας είναι σαφής: να οριοθετήσει την επιχειρηματική δραστηριότητα από την απλή εκμετάλλευση ακινήτου.
Προτού αναλύσουμε τις υποχρεώσεις ανά κατηγορία, ας εξετάσουμε μερικές έννοιες που πρεπει να γνωρίσει κάθε διαχειριστής (ιδιοκτήτης ή εκμισθωτής) ακινήτου που μισθώνει ή υπεκμισθώνει για βραχυχρόνια ή/και μακροχρόνια μίσθωση:
Έννοια: Η βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται πλέον η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας, για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το ως άνω όριο των εξήντα (60) ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στο έτος.
Υποχρέωση: Σε περίπτωση που πρόκειται να μισθώσετε/ υπεκμισθώσετε το ακίνητο σας (π.χ. δωμάτιο, διαμέρισμα, μονοκατοικία κλπ.) μέχρι και 60 ημέρες θα πρέπει πρώτα να καταχωρηθούν τα στοιχεία του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (να αποκτήσει το Αριθμός Μητρώου Ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής ΑΜΑ) και να υποβληθούν οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επομένου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης του εκμισθωτή.
Εάν όμως η μίσθωση υπερβαίνει τις 60 ημέρες και δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων τότε δεν υφίσταται υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» αλλά «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» έστω και αν συνάπτονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.
Το ίδιο ακίνητο μπορεί να μισθώνεται μέσα στο ίδιο έτος τόσο για βραχυχρόνια διαμονή όσο και για μακροχρόνια μίσθωση. Κάθε περίπτωση μίσθωσης, αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με τη διάρκειά της.
Έννοια: Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.)- Αν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η εν λόγω πολυκατοικία ή συγκρότημα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα οφείλει να διαθέτει το άνω σήμα ή να έχει υποβάλει σχετική γνωστοποίηση. Διευκρινίζεται ότι ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή δεν έχει υποβάλει γνωστοποίηση, υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Για την διαδικασία ενημερωθείτε στο άρθρο μας “Νέα διαδικασία γνωστοποίησης για τουριστικά καταλύματα”
Έννοια: Το τέλος παρεπιδημούντων επί των ακαθαρίστων εσόδων είναι ένα δημοτικό τέλος που επιβάλλεται σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (ανεξαρτήτως πλήθους ακίνητων), αντιστοιχεί σε ποσοστό 0.5% ή 0,75% κατόπιν απόφασης δημοτικού συμβουλίου επί των εσόδων των βραχυχρονίων μισθώσεων, βαρύνει τον διαμένοντα και καταβάλλεται από τις επιχειρήσεις εκμετάλλευση ακινήτων υπέρ της τοπικής αυτοδιοίκησης μέχρι την ορισμένη βάσει νόμου ημερομηνία
Έννοια: Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται υπέρ του δημοσίου, το οποίο αντικαθιστά τον φόρο διαμονής, ανά ημερήσια χρήση και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα, βαρύνει τον διαμένοντα και επιβάλλεται μετά τη διαμονή του στο κατάλυμα και πριν από την αναχώρησή του από αυτό με την έκδοση «ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση».
Αναλυτικά δείτε στο άρθρο μας “Νέες υποχρεώσεις για τους κατόχους Airbnb από 1/1/2024”
Επιπλέον διακρίνονται οι εξής κατηγορίες ως προς τον διαχειριστή ακίνητου:
- Τα φυσικά πρόσωπα με εισόδημα από ακίνητη περιουσία (εκμετάλλευση ακινήτων μέχρι δυο (2) ΑΜΑ). Δείτε αναλυτικά τις υποχρεώσεις στο άρθρο μας “Βραχυχρόνιες Μισθώσεις για Φυσικά Πρόσωπα με έως 2 ΑΜΑ: Ποιες είναι οι υποχρεώσεις”
- Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν 3 ή περισσότερα ακίνητα (ΑΜΑ) σε βραχυχρόνια μίσθωση. Δείτε αναλυτικά τις υποχρεώσεις στο άρθρο μας “Βραχυχρόνιες Μισθώσεις για Φυσικά Πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ΑΜΑ: Ποιες είναι οι υποχρεώσεις”
- Νομικά πρόσωπα: ΟΕ, ΕΕ, ΙΚΕ, ΑΕ, ΕΠΕ (εκμετάλλευση ακινήτων από το πρώτο ΑΜΑ). Δείτε αναλυτικά τις υποχρεώσεις στο άρθρο μας “Βραχυχρόνιες Μισθώσεις μέσω Εταιρίας: Ποιες είναι οι υποχρεώσεις”
Απαραίτητες Προδιαγραφές Ακινήτων
Παρακαλώ όπως ενημερωθείτε σχετικά με τις ισχύουσες προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο άρθρο μας “Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τις υποχρεώσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις”
Οι κανόνες αυτοί αποτελούν αντικείμενο ελέγχων από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ από την στιγμή που υπάρχει ενεργό ΑΜΑ.
Διακοπή και Νέες Εγγραφές ΑΜΑ
Τι Ισχύει για Διακοπή και Νέες Εγγραφές ΑΜΑ θα βρείτε στο άρθρο μας “Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Τι Ισχύει για Διακοπή και Νέες Εγγραφές ΑΜΑ”.
